¿QUÉ ES EL VALOR DE UN INMUEBLE?

Para responder a esta pregunta, es importante aclarar qué un objeto para que tenga  VALOR deberá cumplir  al menos alguna de las siguientes razones:

1. Ser útil,
2.Poseer la habilidad de despertar el deseo de posesión y
3. Que tenga el poder de dar satisfacción.

El valor no es una característica inherente en un objeto (bien raíz también conocido como bien inmueble) si no que depende de los deseos del hombre. Varían entre los hombres y es cambiante en el tiempo según se modifiquen sus deseos.

¿QUÉ AFECTA EL VALOR DE UN INMUEBLE?

El valor de la propiedad raíz es creado, mantenido, modificado, o destruido por la interacción de cuatro grandes influencias que motivan las actividades de los seres humanos:
1.- Los ideales y los estándares sociales,
2.- Los ajustes y cambios económicos,
3.- Las leyes políticas o gubernamentales y
4.- Las fuerzas físicas o naturales.
Dichas influencias crean el patrón de las variables para los valores de los bienes. Cada influencia es dinámica. Combinadas, son la esencia de la causa y efecto, entrelazadas se convierte en una basta y siempre cambiante acción que rodea e influencia a todo bien raíz.

Cuanto vale mi casa en función de las Influencias sociales: Crecimiento o decrecimiento de la población, Cambios en la densidad de la población, Cambios en la composición numérica de la familia, La distribución geográfica del nivel social, Actitudes hacia los cambios arquitectónicos, de diseño y utilidad.

Cuanto vale mi casa en función de las Influencias económicas: Recursos naturales: cantidad, calidad, localización y su grado de uso,Tendencias comerciales e industriales,Tendencias de los empleos y niveles de salarios, Disponibilidad del dinero y crédito, Niveles de precios, tasas de interés y cargas de impuestos. (Los intereses altos hacen que el valor de las propiedades disminuya).

Cuanto vale mi casa en función de las Influencias políticas: Leyes de zonificación. (Los usos del suelo que determinan que se puede hacer en él),Reglamentos de construcción,Reglamentos de tránsito, policías y departamento de bomberos. (Actualmente la política de Seguridad Nacional de combate a la delincuencia organizada).,Control de rentas.,Préstamos hipotecarios del gobierno. La política de fomento a la vivienda con créditos del Infonavit y del Fovissste principalmente.

Cuanto vale mi casa en función de las Influencias físicas: Clima y topografía. En el Estado de Morelos este es una gran influencia favorable tanto por su clima, altura sobre el nivel del mar y cercanía con el Distrito Federal. En sentido contrario, las recientes inundaciones en Tlacotalpan, Veracruz hacen que disminuya el interés de adquirir una propiedad ahí.,Fertilidad de la tierra.,Recursos minerales,Control de inundaciones,Factores comunitarios como : transporte, escuelas, templos, etc.

¿CÓMO SE DETERMINA EL VALOR DE UN INMUEBLE?

Los Economistas han establecido los Principios que determinan el valor de bienes y servicios y se aplican también para los bienes inmuebles.

Cuanto vale mi casa según el Principio de anticipación: En general se adquiere un bien raíz por su plusvalía, se supone que su valor aumentará con el tiempo. En especial si se considera el costo creciente de los bienes raíces en proporción al ingreso personal. El hecho de anticipar o prever el valor futuro de una propiedad es un factor importante.

Cuanto vale mi casa según el Principio de sustitución: El valor de una propiedad se ve influido por el costo de adquisición de una propiedad comparable, una que tenga características similares, de diseño y construcción o uso funcional que la propiedad que se está considerando. Se usa mucho en los avalúos.

Cuanto vale mi casa según el Principio del más alto y mejor uso: Una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más redituable permitido dentro del marco legal y físico en que se encuentra catalogado el inmueble. Este es de gran aplicación en terrenos baldíos, al estimar el valor de un terreno baldío se debe considerar la gama completa de posibilidades, si ya existe una estructura o parte de ella, los costos de remover escombros o los necesarios para una nivelación y mejor aprovechamiento de un terreno, la urbanización existente o la posibilidad de mejoras en el área.

Cuanto vale mi casa según el Principio de Oferta y demanda: El factor individual más importante que afecta una negociación entre el comprador y el vendedor de bienes raíces proviene de la oferta y demanda. El costo de cualquier propiedad siempre estará determinado por el número de otras propiedades similares en venta y su relación con la cantidad de compradores en el mercado.

Cuanto vale mi casa según el Principio de equilibrio: Un mercado en equilibrio tenderá a tener más propiedades disponibles para venta que compradores, siempre existen propietarios que ponen sus propiedades en venta simplemente para probar el mercado. Esta clase de propietarios rehusarán vender por menos del precio solicitado, mismo que por lo general está fijado a una altura lejana de la realidad.

Cuanto vale mi casa según el Principio de cambio: Debido a que los bienes raíces tienen una vida larga, todas las propiedades se ven influidas por este principio. Los factores pueden ser naturales, físicos, sociales, económicos, políticos, de moda y otros.

Cuanto vale mi casa según el Principios de conformidad, regresión y progresión: Por lo general las propiedades adquieren su nivel más alto (principio de conformidad) cuando mantienen los niveles estándares de otras casas del vecindario, deben ser parecidas en términos de antigüedad, método y calidad de construcción, diseño y comodidades.

Una casa que desentona con las del vecindario puede verse beneficiada efectivamente si está es de menor calidad o mantenimiento que las vecinas (principio de progresión).

De forma parecida el valor de una casa que causa una impresión favorable puede sufrir depreciación si el resto de las casas del vecindario no está en condiciones aceptables (principio de regresión). Ejemplo de una buena casa en una colonia no muy buena.

Cuanto vale mi casa según el Principio de crecimiento, equilibrio y declinación:Crecimiento, cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio, cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento en tanto que la demanda disminuye.

Cuanto vale mi casa según la Ley de ganancias crecientes y decrecientes: Una propiedad puede mejorarse en exceso. Esto sucede cuando se le han hecho tantos añadidos, que ya no tienen un efecto positivo sobre su valor. En tanto las mejoras a la propiedad creen un aumento de valor proporcional o mayor, estará actuando la ley de ganancias crecientes. Cuando las mejoras adicionales ya no traen consigo un aumento en valor correspondiente, se cumple la ley de ganancias decrecientes.

Cuanto vale mi casa según las Mejoras.- Una mejora a un bien raíz puede ayudar a aumentar el valor de mercado de una propiedad. Sin embargo el incremento en su valor no necesariamente será proporcional a la cantidad de dinero gastada en las mejoras. Se deberá analizar que tanto beneficio aportan las mejoras realizadas. Es muy común que las mejoras se orienten a aumentar la comodidad y la utilidad de la casa para el mismo propietario pero esto no aplica para el resto del mercado.

Cuanto vale mi casa según los Factores externos: Estos influyen directamente en el valor de una propiedad, por ejemplo si las tasa de interés son relativamente altas, los valores de las propiedades pueden caer a niveles más bajos de los que estarían a tasas de niveles inferiores. El atractivo de un buen vecindario y el buen mantenimiento de las viviendas en él suelen dar por resultado un valor más elevado.

CUANTO VALE MI CASA

Precio demandado.- Un vendedor es libre de fijar cualquier precio para la propiedad que pone en venta. Regularmente el precio demandado se fija por encima del precio que el vendedor está dispuesto a aceptar, para dar margen a algún tipo de negociación. Entonces el precio que el vendedor está dispuesto a aceptar no necesariamente refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad.

Precio ofrecido.-Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta adquirir, y con frecuencia hará una oferta inferior al precio máximo que está dispuesto a pagar, por las mismas razones que el vendedor, para algún tipo de negociación.

Precio de mercado.-Es una estimación de valor que hace un valuador profesional tomando en consideración todas las variables que intervienen en la determinación de valor de un inmueble y que como se ha explicado varían a través del tiempo y se interrelacionan entre sí.

El precio o valor de mercado es al cual es más factible en corto plazo poder comercializar una propiedad en términos de equidad para las partes involucradas. El vendedor obtiene el precio de lo que vale su propiedad y el comprador satisface su necesidad y/o deseo de compra.

Una estimación del valor de mercado es un servicio que realizan los valuadores a 1/3 del costo de un avalúo y es una herramienta indispensable para ubicar a los propietarios respecto al precio a pedir por su propiedad e impacta directamente en el tiempo requerido para la operación de compra-venta del inmueble.

Precio de venta.- Pareciera que el precio de venta debería ser casi siempre igual al precio de mercado. Desafortunadamente entran en juego demasiados factores en una transacción promedio para que un valuador sea capaz de hacer una estimación de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de venta.

¿POR QUÉ UNAS PROPIEDADES SE VENDEN Y OTRAS NO?

El que una propiedad tarde mucho en venderse puede deberse a muchos factores, pero casi siempre está presente en la oferta comercial el precio demandado y no el precio de mercado.

Como se explica en el principio de equilibrio, siempre existen propietarios que ponen sus propiedades en venta simplemente para probar el mercado, no les urge vender y/o no tienen una intención de venta real. Esta clase de propietarios rehusarán vender por menos del precio solicitado, mismo que por lo general está fijado a una altura lejana de la realida